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HOME336은 국내에서 가장 오래된 경매학원입니다. 지난 15년 동안 ‘낙찰이 아닌 수익을 목표로 하는 경매’라는 가치를 바탕으로 1만 명 이상의 학생들에게 물건을 그냥 집는 것이 아닌 분석하는 능력을 가르쳐왔습니다. 수업을 진행하고 있습니다. 우리는 이러한 가치를 유지하기 위해 끊임없이 노력하고 있습니다. 감사하게도 이러한 가치를 인식하고 있는 많은 분들로부터 강의 문의를 받고 있습니다. HOME336은 우리의 가치를 알아주시는 많은 분들께 끊임없는 노력으로 보답하겠습니다.
‘부동산 경매절차’를 알아보고 계신 분들은 아마도 경매에 관심이 많으신 분들이실 텐데요. ‘부동산 경매 절차’와 ‘과정’을 쉽게 이해할 수 있도록 정리했습니다. 이 글을 끝까지 읽어보시면 10분만 투자하시면 경매의 흐름을 이해하는데 도움이 될 것입니다.
부동산 경매절차(절차) 경매절차 과정은 기본적으로 채권자의 경매신청부터 배당까지 총 9단계로 나누어 볼 수 있습니다. 지금부터 경매과정의 9가지 절차에 대해 자세히 살펴보겠습니다. 경매 신청 및 경매 개시 결정 경매는 언제, 왜 진행되나요? 아주 기본적으로는 은행 빚을 갚지 않고 여러 번 갚는 경우이다. 대출금을 여러 번 재융자하면 은행은 빚을 갚을 수 없다고 판단해 채무자에게 빚을 갚으라고 재촉합니다. 반복적으로 상기시켜 주었음에도 불구하고 채무자는 지불을 불이행합니다. 이 경우 은행은 법원에 압수를 신청하게 되며, 법원은 관련 서류를 검토해 사실 여부를 판단하게 된다. 법원은 관련 서류를 검토한 후 사실이 인정되면 경매 개시를 결정하고, 채무자에게 채무를 이행하지 않으면 경매에 부친다는 내용의 등기를 송부합니다. 이 상태에서 부동산 등기를 보면 ‘무작위 경매 공고 결정’이라는 항목이 추가되는데, 이 날짜가 경매 시작일이 된다. 배당요구를 종료하고 공매를 시작하기로 결정한 데다 은행 외에 빚을 받아야 하는 사람도 있을 수 있다. 이런 사람들이 돈을 받으려면 배당요구를 신청해야 한다. 배당요구기일은 법원이 기일을 정하여 채권자에게 통지합니다. 가 되었다. 그러나 배당에 대한 요구는 채권자뿐만 아니라 경매를 진행하는 경매인에게도 중요합니다. 그리고 경매인이라면 입찰 전 임차인이 배당금을 요구하는지 꼭 확인해보세요! 꼭 확인해 보시고, 그 이유에 대해서는 아래 링크를 통해 자세히 알아보실 수 있습니다. 매각준비(상황조사, 감정) 경매신청이 이루어지면 법원의 주관으로 각종 준비가 이루어집니다. 그 중 두 가지를 살펴보겠습니다. 첫 번째. 실태조사는 경매에 올라온 부동산의 현황을 조사하는 것입니다. 집행관을 파견해 집의 상태는 어떤지, 임차인이 살고 있는지, 보증금은 얼마인지 등을 조사할 예정이다. 집행관이 조사한 내용은 ‘실태조사에 기록되며, 경매인은 집행관이 기록한 현황조사를 통해 해당 물품에 대한 정보를 확인할 수 있다.’둘째. 감정이란 부동산의 시가를 알아내는 것이며, 법원은 감정사에게 해당 부동산의 시가를 알아내도록 요청합니다. 이때 한국감정사협회는 ‘거래사례비교법’을 이용해 유사 부동산의 실거래가를 비교한다. 이에 따라 감정가가 결정됩니다. 다만, 감정 시점과 경매 시점 사이에 약 6개월~1년 정도의 차이가 있어 현재 시세는 같지 않다는 점을 알아두셔야 합니다. 매각방법의 지정·공고·고시 등 법원이 경매물품을 공고하는 방법은 ‘법원공시 홈페이지, 법원 게시판, 336경매 홈페이지 등’에서 확인할 수 있다. 일반 대중에 대한 통지 외에도 은행, 채권 보유자 및 이해관계자에게 경매 시작을 알리기 위해 법원 등기 우편이 발송됩니다. 판매를 위해 실시간 경매를 시작하면 해당 품목의 감정가보다 높은 가격으로 입찰해야 합니다. 문제는 권리 분석 결과 최저 판매 가격이 높다고 결론이 나면 누구도 입찰하지 않을 것이라는 점이다. 그리고 경매에서는 이러한 상황을 입찰 실패라고 합니다. 낙찰이 되면 최저판매가격을 서울 20%, 기타 지역 30%로 낮추고, 낙찰자가 나올 때까지 경매를 계속한다. 매각결정절차는 법원이 그 과정에서 특별한 문제가 있었는지 여부를 확인하는 절차이다. 진행과정을 검토하고, 하자여부와 이해관계자의 이의가 있는지를 판단하여 입찰자에게 허가 또는 불승인 명령을 내리는 절차입니다. 매매대금 납부 매매절차가 완료되면 법원은 낙찰자에게 잔액납부기한을 통보하며, 낙찰자는 기한 내에 잔금을 납부하여야 합니다. 납부기한 내에 잔액을 납부하지 않을 경우 잔액 미납으로 입찰금액의 10% 보증금은 소멸되며, 경매가 종료되지 않았으므로 10%였던 입찰 보증금은 20만원으로 제한됩니다. % 및 경매가 계속됩니다. 판매라고 합니다. 소유권 이전 등기(부동산 인도명령) 낙찰자가 잔금을 납부하고 소유권 이전에 필요한 서류를 제출하면 법원은 낙찰자에게 소유권 이전 등기를 하게 됩니다. 법원은 소유권 이전으로 모든 것을 마무리하지만, 낙찰자에게는 아직 마지막 관문이 남아 있다. 바로 ‘밝기’입니다. 입찰된 집에 집주인이나 세입자가 거주하고 있을 때 밝기를 ‘집에서 나가달라고 해서 협상하는 것’이라고 생각하시면 됩니다. 협상이 잘 안 되면 강제집행을 통해 완전한 소유권을 얻을 수도 있다. 배당절차 지금까지의 모든 과정이 완료되었다면 ‘채권자와 임차인에게 배당금을 지급’하는 것으로 경매절차가 종료됩니다. 지금까지 ‘부동산 경매 절차’와 ‘과정’을 정리해 보았습니다. 실제로 경매과정에서 생략된 부분이 있을 수 있습니다. 하지만 한꺼번에 다 이해하려고 하면 힘들겠죠 ㅎㅎㅎ. 오늘 배운 부동산 경매과정 요약만 봐도 충분히 이해가 되실 겁니다. 경매는 처음부터 모든 것을 이해하려고 노력하되 차근차근 공부하면 어렵다. 그렇게 하다 보면 모든 것이 연결될 테니 욕심을 버리고 계속해서 경매 공부를 하시길 바라겠습니다. 마지막으로, 경매 및 경매과정에 대해 더 자세히 알고 싶으시면 언제든지 연락주시기 바랍니다. 감사합니다.