모기지론은 상업용 부동산을 구입하거나 소유한 사람들이 자금을 관리하는 가장 일반적인 방법입니다. 판매하거나 구매하는 사람은 잔액이 필요할 것이고, 그것을 소유한 사람은 운영 자금이 필요할 수 있습니다. 오늘은 모든 상업용 담보대출을 한곳에 정리해보겠습니다. 최대 LTV 80% – 작은 임대 한도는 낙찰률과 관련이 있습니다. 낙찰률과 낙찰률은 약간 다른 의미를 가지고 있습니다. 낙찰률은 낙찰된 비율이며, 낙찰률은 낙찰금액의 비율입니다. LTV(가치여신비율)가 낙찰률과 같거나 낮으면 은행은 손실을 볼 필요가 없다. 부동산은 지난 10년간 꾸준하게 상승했기 때문에 은행은 70~80% 한도를 정해도 손실을 걱정할 필요가 없다. 예. 최근 경기불황으로 인해 은행의 유동성이 어려운 상황입니다. 규제 한도는 최대 80%임에도 불구하고 한도를 적용하지 않는 은행이 많다. 거품이 터질 것이라는 우려도 있다. 80%를 적용하더라도 소액 임대료는 제외됩니다. 상업용 임대차보호법에 따른 최우선상환금액을 차감하여 금액을 서울 : 2,200만원, 경기 : 1,000~1,900만원, 인천 : 1,000~1,900만원 등으로 정합니다. 금리는 연 7~8% 정도. 최근 금리가 너무 많이 올랐습니다. 미국의 금리 인상이 가장 큰 요인이었겠지만, 은행도 금리를 너무 빨리 인상했다는 평가다. 게다가 김진태 지사의 디폴트 선언으로 채권시장이 악화되면서 은행들의 자금 확보도 어려워졌다. 금리가 높은 예금과 적금을 팔아 자금을 확보할 수밖에 없었습니다. 그 결과, 몇 가지 웃기는 사건이 발생했습니다. 또 일부 지역협동조합에서 높은 예금금리를 설정하고 전산장애로 신청이 너무 많아 은행이 부도가 난다는 소식도 봤다. 하지만 지금은 좀 더 안정적인 것 같습니다. 그럼에도 불구하고 은행들이 당장 금리를 인하하지는 않을 것으로 보이며, 현재 7~8% 수준의 금리는 당분간 유지될 것으로 보인다. 일부 은행에서는 신규 대출에 대해 6%대 금리를 적용하는 경우도 있지만, 기존 자금이 폐쇄된 이후에는 금리가 인상될 것으로 예상된다. 현재 모든 담보 대출은 DSR 규정에 의해 제한됩니다. DSR(부채상환비율) : 원리금 총부채상환비율 – 계산방법 1년간 전체 대출금(이자+원금) 합계 ¼ 1년간 신고수입 올해부터 바젤III도 시행될 것으로 보임 DSR 규정은 완화되지 않습니다. 금융위기 이후 세계 은행들은 바젤위원회 지침을 따르고 한국도 회원국인 한 가계대출 증가를 억제할 것으로 예상된다. 상업용 주택담보대출의 종류는 크게 개인 가계대출과 기업 주택담보대출 두 가지로 나눌 수 있습니다. 가장 큰 차이점은 기업 모기지론은 DSR 규제의 영향을 받지 않는다는 점입니다. 개인 가계대출의 경우 지난해 하반기부터 DSR 규제가 시행됐는데, DSR 규제로 인해 실제 가계대출이 억제되는 효과가 있었다. 실제로 가계대출 증가폭은 줄어들었다. 문제는 DSR 규제 이전에는 최소한의 소득증명만으로도 어렵지 않게 기존 상업용 부동산을 구입할 수 있었지만 이제는 규제 대상이 된다는 점이다. 성인의 경우, 마이너스 통장이나 주택담보대출이 없으면 불가능하므로 DSR 규정 내에서 대출을 받기가 어렵습니다. 아니 알겠습니다. 예를 들어 연봉 7천만원인 사람이 주택담보대출 2억원(이율 3%, 30년 할부), 신용대출 3,000만원(이율 8%, 5년 할부)을 갖고 있다. ), 상업용 모기지론 2억원(이자율 7.5%, 만기)을 제공합니다. 상환을 위해 대출을 받는다고 가정) – 주택담보대출 : 월 843,208원 0.46(46%) 40%가 넘으므로 대출이 불가능합니다. 개인 가계대출 받기 정말 어려운데, 금액(기존대출+신규대출)이 1억원 미만인 경우에는 영향을 받지 않습니다. 사업장 담보대출 주요 내용 – 임대사업자 – 자가운영 – 매매시 유의사항 임대사업자가 상가를 운영하지 않고 임대 목적으로 상가를 소유 또는 매입하는 경우 영향을 받습니다. RTI에 의해. *RTI(Rent to Interest) : 렌탈사업 이자상환비율 계산방법 : 1년 월세의 합 ¼ 1년 이자의 합(월세를 제외한 보증금은 예금시 이자율을 합산하여 수익에 포함) 부가가치세 부분을 이익으로 인식하며 은행에 따라 하고 없는 은행도 있음) – 공실시 받을 수 있는 월세의 70%만 적용(예상 임대수익) 규정 RTI 1.5 또는 이상 안정적인 임대소득으로 인정 RTI 1.2 이상 ~ 1.5 미만의 경우 임대소득 외 소득으로 이자지급능력을 보충하세요. 렌탈업의 경우 RTI 규제를 받고 있어 어려움이 있다. 코로나19 장기화로 사업주들이 어려운 상황으로 인해 정상적인 월세를 받지 못하고 있는 상황입니다. 월세는 거의 할인된 가격으로 지불되고 있습니다. 사업주도, 집주인도 모두 힘든 시기입니다. 2. 직접 운영하는 경우 상업용 부동산 구입 목적이 직접 운영하는 것이거나 현재 운영 중인 경우 가장 이상적인 상업용 담보대출 구조는 ‘최대 80% – 소액 임대료’입니다. 고객님의 신용등급에 따라 농협, 수협, 신협, 새마을금고 등 진행 가능한 은행이 조금씩 다를 수 있습니다. 신고소득이 적거나 없는 경우에도 신용카드 이용내역이나 건강보험료 납부내역 등을 토대로 추정소득을 인정받을 수 있습니다. – 매매, 매매 시 유의사항 임대계약이 체결되지 않은 경우 RTI 고려 시 월 임대료의 70%만 추정되기 때문에 RTI 충족이 어려울 수 있습니다. 자신의 사업을 운영하는 경우에는 RTI의 영향을 받지 않습니다. 최근에는 개발업체가 수익률을 바탕으로 부동산을 판매하는 경우가 많습니다. 경제가 어려운 상황이라 개발업체가 미리 임차인을 매칭해 수익률을 보장하지만, 임차인이 한꺼번에 여러 유닛을 계약하고 벽을 허물어 사용하는 경우가 많다. 은행 입장에서는 채권보전과 사고처리가 어려워 담장을 철거할 경우 담보대출 제공을 꺼린다. 오픈형 쇼핑몰이 그 예이다. 이 경우 임차인은 입주 전 미리 담보대출을 받아 입주를 허가해야 한다. 다세대로 사용되는 일부 상업용 부동산에 대해서는 대출을 해주는 은행이 거의 없기 때문이다. 개인마다 상황이 다르고, 어려운 시기이기 때문에 상업용 주택담보대출의 범위가 줄어들고 있습니다. 궁금하신 점이나 어려운 점이 있으시면 언제든지 연락주시기 바랍니다. 20년 노하우를 바탕으로 정성을 다해 답변해드리겠습니다. 건강이 최고입니다. 가족과 조화롭게 지내야합니다. 모두 건강하고 행복하세요.